La règle générale
En Belgique, il n'existe aucune obligation légale définissant qui doit payer l'expertise immobilière. La règle est simple : celui qui commande paye. C'est le commanditaire de l'expertise — la personne ou l'organisme qui la demande — qui en assume les frais.
Cela dit, les usages varient selon le contexte. Voici les cas les plus fréquents.
Cas par cas : qui paye ?
Achat immobilier
C'est l'acheteur qui paye dans la grande majorité des cas. Il commande l'expertise pour vérifier la valeur du bien avant de signer le compromis. C'est un investissement de protection : quelques centaines d'euros pour éviter une erreur de plusieurs milliers.
→ Voir expertise avant achat.
Vente immobilière
C'est le vendeur qui paye s'il commande une expertise pour fixer son prix de vente. C'est recommandé pour les biens atypiques ou de prestige où le prix est difficile à estimer sans méthodologie formelle.
→ Voir expertise avant vente.
Prêt hypothécaire (expertise bancaire)
C'est l'emprunteur (l'acheteur) qui paye. La banque exige l'expertise mais en facture le coût à l'emprunteur, soit directement soit via les frais de dossier. Le prix varie selon les banques (150 à 400 €).
Attention : certaines banques choisissent elles-mêmes l'expert et facturent un forfait fixe. D'autres acceptent un rapport indépendant.
→ Voir expertise bancaire et expertise par banque belge.
Succession et donation
Ce sont les héritiers (ou le donateur) qui payent. L'expertise est nécessaire pour la déclaration fiscale de succession. Les frais sont partagés entre héritiers proportionnellement à leurs parts, sauf accord contraire.
→ Voir expertise succession.
Divorce et séparation
Les frais sont généralement partagés entre les ex-conjoints (50/50), sauf décision contraire du juge. En cas de divorce judiciaire, le juge peut désigner l'expert et répartir les frais dans le jugement.
→ Voir expertise divorce.
Expertise judiciaire (litige)
Le juge fixe une provision (avance) à charge de la partie qui a demandé l'expertise. À l'issue du procès, les frais d'expertise sont généralement mis à charge de la partie qui succombe (qui perd le procès), sauf décision contraire du juge.
→ Voir expertise judiciaire.
Sinistre et assurance
Chaque partie paye son propre expert. L'assureur paye l'expert qu'il désigne, et l'assuré paye son contre-expert. En cas de désaccord, un tiers expert est désigné et ses frais sont partagés.
→ Voir expertise sinistre.
L'expertise est-elle déductible fiscalement ?
- Résidence principale (particulier) : non déductible
- Investissement locatif (particulier) : déductible comme frais d'entretien et de gestion du bien loué
- Société / professionnel : déductible comme frais professionnel + TVA récupérable
- Succession : les frais d'expertise sont déductibles de l'actif successoral
→ Voir TVA sur expertise immobilière.
FAQ
Le vendeur peut-il imposer son expert à l'acheteur ?
Non. Chaque partie est libre de choisir son propre expert indépendant. Un vendeur peut fournir une expertise, mais l'acheteur n'est pas obligé de s'y fier et peut commander la sienne.
La banque paye-t-elle jamais l'expertise ?
Rarement. Certaines banques offrent l'expertise dans le cadre d'une promotion commerciale, mais c'est l'exception. En règle générale, le coût est facturé à l'emprunteur.
Combien coûte une expertise ?
À partir de 250 € pour un bien résidentiel standard. Voir la grille tarifaire complète.